Що можна і чого не можна зробити у себе вдома без відповідного дозволу. Які документи потрібно підготувати і куди звернутися для офіційного оформлення перепланування. Ця стаття висвітлить основні юридичні питання перебудови житла.
- Огляд законодавства
- Що таке перевлаштування
- Що таке перепланування
- ТОР-10 того, що дуже хочеться, а не можна узаконити
- Що можна зробити без погодження
- Порядок погодження змін в квартирі «до того, як»
- Порядок погодження змін в квартирі «після того, як»
- Покарання за самовільні зміни житла
Досить часто кожному з нас приходять в голову думки про поліпшення свого житла. Ми міняємо сантехніку, встановлюємо душові кабіни, утеплюємо балкони і лоджії і рідко замислюємося про те, що деякі з виконуваних нами робіт потребують будь-яких додаткових погоджень. При слові «перепланування» уява малює знесення або зведення стін, а при слові «переобладнання» на розум приходить мало не установка басейну посеред квартири.
Проте все не так просто. З точки зору законодавства незаконної або, кажучи точніше, самовільним переплануванням та переобладнанням займається більша частина населення нашої країни. Це легко побачити, вийшовши на вулицю: велика частина будинків має скління на балконах і судячи по значному вибору дизайну, кольору і інших характеристик на фасаді однієї будівлі — тут і натяку немає на узгоджене централізоване засклення. А між тим цей вид робіт повинен бути не тільки узгоджено, але і мати розроблений спеціалізованою організацією проект, що підтверджує безпеку зробленої конструкції. І робіт таких — безліч, і те, що ми не знаємо про необхідність погодження, зовсім не звільняє нас від відповідальності.
Огляд законодавства
Щоб вести більш або менш конструктивний розповідь про зміни, вироблених в будинках і квартирах їх мешканцями, слід зробити своєрідний огляд законодавства. Що діє на даному етапі, а що пішло в небуття і більше не має юридичної сили.
Самим головним документом для всіх збираються зробити перепланування або перевлаштування своєї житлоплощі повинен стати Житловий кодекс. Він був прийнятий ще в грудні 2004 року і дія його триває з березня 2005 року і до теперішнього часу. Однак ніщо не стоїть на місці і, як і всі інші законодавчі акти, кодекс зазнавав зміни. Остання на момент публікації цієї статті в редакції вступила в дію з 1 вересня поточного року.
Чинний Житловий кодекс присвятив темі змін в будинках і квартирах цілу главу під номером 4 і дав усі необхідні роз’яснення щодо прийнятих термінів, порядку дій у разі виникнення намірів щодо поліпшення умов проживання шляхом проведення глобальних ремонтів і цілу статтю присвятив наслідків самовільного зміни будинку або квартири. Для порівняння попередній кодекс, що діяв до березня 2005 року, приділяв темі перепланування всього одну статтю і мав безліч способів обійти закон.
Крім кодексу слід виділити і декілька інших документів. Так Постанова Уряду РФ від 28.04.2005 № 266 встановлює для будь-якого охочого єдину форму заяви. Звернення, написані у довільній формі, уповноваженими органами у зв’язку з дією цієї постанови прийматися не будуть.
Не слід відмовлятися і від документів, прийнятих до набрання чинності кодексу. Так затверджені Постановою Держбуду РФ N 170 ще в 2003 році «Правила і норми технічної експлуатації житлового фонду» все ще продовжують діяти і зовсім не суперечать щодо нових положень ЖК РФ. Перепланування і перебудови в цьому документі присвячені пункти 1.7.
При виникненні питання про технічному відповідно прийдешньої перепланування слід керуватися чинними на поточний момент Сніпами, санітарними та гігієнічними нормами та іншими керівними документами будівельної галузі.
Існує чимало правових актів, прийнятих органами місцевого самоврядування ще до вступу в силу чинного Житлового кодексу. Якщо вони суперечать нормам чільного документа, то пріоритет має все ж кодексу і норми зазначені в ньому будуть головними. Є також безліч законів, прийнятих після введення в дію кодексу, але вони в більшості своїй просто зібрали в собі максимум інформації з різних джерел і просто переписали її в єдиному документі, що діє на території певного району. Є і такі документи, які трохи спрощують процедуру погодження: так особливо для простих випадків, які не передбачають будь-яких глобальних змін, не допускається погодження з розробленим проектом, а «за ескізом». Проте можливо це лише за згодою органів місцевого самоврядування, а от якщо вони «не згодні», то, дотримуючись норм кодексу, доведеться виконувати проект. Правда така бюрократія зустрічається на практиці дуже і дуже рідко.
Що таке перевлаштування
Плюсом вступив в дію в 2005 році кодексу є те, що з’явилися досить чіткі визначення понять «перебудова» і «перепланування». Так перший термін означає заміну, додаткову установку або перенесення інженерних мереж, санітарно-технічного, електричного або іншого устаткування, що вимагають внесення зміни в технічний паспорт квартири або будинку.
Вважаються перебудовою, однак не вимагають розробки проекту, а вимагають лише узгодження наступні зміни житла:
- заміна сантехнічних приладів (ванн, раковин, унітазів та інших) в межах призначених для них приміщень (тобто якщо ванна у вас розгорнута щодо початкового положення на 90 градусів, то це теж вимагає узгодження);
- перестановка радіаторів опалення та газового обладнання, що не потребує додаткового нарощування мереж (проте, якщо Ви прибрали стінку між лоджією і кімнатою і змістили прилад опалення туди, то такий варіант до цього пункту не ставиться, навіть якщо мережі і не нарощувалися).
Вважаються перебудовою, але вимагають обов’язкової розробки проекту і подальшого узгодження такі зміни житла:
- перестановка радіаторів опалення та газового обладнання потребує нарощування додаткових мереж (винос на балкон також не входить у цей пункт, мається на увазі перенесення приладів опалення усередині теплового контура будівлі);
- установка душових кабін, пральних машин підвищеної потужності та іншого устаткування, що збільшує витрати ресурсів (енергоспоживання, водоспоживання);
- перенесення ванних, кухонь, туалетів;
- заміна газових плит на електричні або індукційні.
В залежності від початкових умов приміщення і розвитку техніки перелік можна доповнювати, проте основні моменти в ньому присутні.
Що таке перепланування
Перепланування відповідно з визначенням з Житлового кодексу передбачає зміну конфігурації житлового приміщення, вимагає внесення змін у техпаспорт будинку або квартири.
Вважаються переплануванням, але не вимагають розробки проекту, однак вимагають узгодження наступні зміни житла:
- розбирання несучих стін (перегородок), як повна, так і часткова, в тому числі і для влаштування прорізів;
- заповнення дверних прорізів в перегородках, так і в несучих стінах;
- пристрій легких перегородок (не створюють додаткове навантаження на перекриття);
- незначні зміни елементів фасаду будівлі, не относимого до архітектурних або історичним цінностям (приклад: заміна вікна на що відрізняється за формою, малюнком і кольором; припустимо, у всьому будинку вікна білі, а ви хочете встановити червоне).
Вважаються переплануванням і вимагають розробки проекту з подальшим погодженням такі зміни житла:
- пристрій прорізів у несучих стінах;
- пристрій прорізів у міжквартирних перегородках при об’єднанні сусідніх квартир в одну;
- пристрій прорізів у перекриттях для об’єднання квартир, розташованих один над одним, в одну;
- пристрій внутрішньобудинкових сходів;
- пристрій додаткових стін і перегородок з важких матеріалів, що надають значну навантаження на плити перекриття;
- значні зміни конструкції підлоги з улаштуванням стяжки;
- створення додаткових віконних і дверних прорізів у зовнішніх стінах;
- зміна форми віконних і дверних прорізів у зовнішніх стінах;
- ліквідація віконних і дверних прорізів у зовнішніх стінах;
- скління балконів (лоджій);
- зміна, в тому числі і створення, входів і ганків (облаштування пандусів також відноситься до цієї категорії перепланування);
- ліквідація чи зміна тамбурів;
- пристрій відсутніх раніше балконів і лоджій;
- пристрій дверей карусельного чи «самораздвижного» типу;
- установка на фасаді непередбачених раніше технічних засобів, у тому числі антен і кондиціонерів;
- об’єднання лоджій або балконів з кімнатами.
Список не є закритим: у ньому вказані найбільш популярні дії по зміні приміщень. У загальному випадку будь-яка дія, вироблене під час ремонту, необхідно узгоджувати, якщо воно передбачає внесення змін в технічний паспорт.
ТОР-10 того, що дуже хочеться, а не можна узаконити
Досить часто за своїм незнанням ми виконуємо роботи, а потім намагаємося узаконити те, що в принципі визнати законним буде неможливо. Ці дії суперечать Сніпам, санітарно-гігієнічним нормам та чинному законодавству Росії, проте їх можна знайти практично в будь-якому поселенні. На такі дії нерідко підштовхують молоді недосвідчені дизайнери при розробці своїх проектів, однак при виявленні подібного рідко доводиться уникати штрафів та приписи про повернення всіх змін в первинний вигляд.
Щоб вам не довелося зіткнутися з такою проблемою, пропонуємо ознайомитися з пунктами своєрідного ТОР-10 того, що робити не можна, навіть якщо дуже хочеться:
Цей список можна продовжувати дуже довго, так як вигадка нашого народу не знає кордонів. Тим же, хто не хоче потрапити в таку ситуацію і намагається робити все відповідно до вимог нормативів, можна запропонувати наступний перелік. У ньому докладно описано, до яких наслідків не повинні призводити дії по зміні і підвищення комфорту вашого житла.
Неприпустимі наслідки перетворень житла:
- погіршення умов експлуатації будівлі або проживання людей;
- утруднення доступу до будь-яких інженерних мереж будівлі;
- будь-які з приміщень можуть бути віднесені до непридатних для проживання (житлові кімнати, кухні без природного освітлення, без опалення, площею до 9 квадратів або шириною до 2,25 метрів);
- збільшення підсобної площі за рахунок урізання житловий (розширення кухні, вбиральні, ванної за рахунок житлових кімнат);
- розташування над кімнатами квартир знизу вбиральні, ванної або кухні;
- розташування над кухнею квартири знизу вбиральні або ванної;
- освіта виходу з вбиральні в житлове приміщення;
- розташування радіаторів опалення в літніх приміщеннях (балкони, лоджії та інші);
- пристрій підлог з підігрівом від загальнобудинкових інженерних мереж опалення чи водопостачання;
- є незгода будь-якого зацікавленого мешканця або власника приміщення;
- порушена міцність несучих конструкцій або просто додано на них неприпустима навантаження;
- встановлена арматура на загальних інженерних мережах і її використання надає вплив на інші приміщення;
- є обмеження проходу вентиляційного каналу або його повне перекриття.
Якщо в результаті своїх маніпуляцій ви отримаєте що-небудь з приведеного вище списку, сенсу намагатися узаконити свої дії не буде. Слід розуміти, що у разі виявлення таких змін в квартирі або будинку обов’язково будуть проводитися дії по поверненню всього в початковий вигляд. Крім того, вам доведеться заплатити штраф. Причому варіантів як все таємне стає явним — безліч. І це не тільки продаж квартири або будь-яка зміна власника (дарування, вступ у спадщину тощо), але і «доброзичливі» сусіди, у яких з-за ваших нововведень стало значно прохолодніше взимку.
Що можна зробити без погодження
Розглянувши всі перераховані вище випадки, в яких вимагається погодження на зміну власних квадратних метрів, або і зовсім обраний вами варіант «переробок» суперечить нормам, здається, що для власної творчості по підвищенню домашнього комфорту місця вже не залишилося. Однак це не зовсім так.
Ви можете самостійно виконати косметичний ремонт будь-якого приміщення. Він може включати в себе зміни покриття стін на будь-яке сучасне рішення. Дизайн стель від штукатурення до натяжних варіантів. Зміни покриття підлоги також допускається не погоджувати, якщо воно не передбачає радикальних змін і додаткового навантаження на плити перекриття і несучі конструкції. Заміна столярних елементів фасаду також допустима, якщо не несе зміни форми або колірного рішення. Однак судячи з наявності в багатоповерхівках вікон усіх можливих кольорів та форм, багато зловживають цим правом.
Без узгодження допускається розбирання вбудованих меблів та антресолей. Однак не слід плутати їх з коморами та іншими допоміжними частинами житла — вони утворюють окремі самостійні приміщення і підлягають технічному обліку. Їх зміна вимагає відповідного узгодження.
Про те, що ви вирішили замінити в квартирі унітаз або газову плиту старого зразка змінили нової, зрозуміло, розповідати органам місцевого самоврядування не обов’язково. У загальному сенсі звучить це так: заміна технічного устаткування на аналогічне за параметрами не потребує додаткових узгоджень.
Перестановка електричних плит на відміну від газових також не потребує додаткового погодження місцевої влади.
Порядок погодження змін в квартирі «до того, як»
Як було розглянуто вище є види перевлаштування або перепланування, узгодження яких передбачає виготовлення ескізу, і інші, більш складні, з розробкою та погодженням проекту. Обидва варіанти дій ми розглянемо в цій частині статті.
Отже, порядок погодження зміни квартири «за ескізом»:
- заява визначеної форми (затверджено Постановою уряду РФ);
- документи, що підтверджують ваше право на проведення таких робіт (право власності або договір оренди з зазначенням, що орендарю дозволяється перепланування та переобладнання орендованого приміщення);
- ескіз планованих змін;
- техпаспорт на змінювану квартиру;
- письмова згода всіх зацікавлених осіб, в тому числі відсутніх (тимчасово);
- висновок органу, що здійснює охорону архітектурних пам’яток (якщо виникне необхідність).
Однак узгодження «за ескізом» годиться лише для змін, якими неможливо порушити технічний стан будівлі або погіршити становище проживаючих у ньому людей. Для інших випадків передбачається розробка проекту з його подальшим узгодженням. Це передбачає наступний перелік робіт:
Відповідно до норм статті 26 пункту 2.1 Житлового кодексу, деякі з перерахованих вище документів заявник може не подавати, проте ми рекомендуємо не користуватися цим правом, щоб не розтягувати процес прийняття рішення на тривалий час. Відбувається це з тієї причини, що в разі відсутності цих паперів обов’язок їх запитувати лежить на согласовывающем органі, однак швидкість такого запиту не буде моментальною.
У разі звернення за дозволом слід знати, що розглядатися документи не можуть довше 45 днів. Рішення про погодження перепланування є письмовим документом встановленого Урядом Російської Федерації зразка. Саме він і є юридичною підставою для початку робіт. В іншому випадку перепланування визнається самовільного.
Відмова у видачі дозволу може бути надана виключно у трьох випадках.
Перший — неподання необхідних документів, причому про можливість такої відмови має бути повідомлення і можливість передати необхідні документи у встановлений термін. Він визначений як 15 робочих днів з моменту направлення повідомлення. Тобто якщо ви його отримали через тиждень з незалежних від відправника причин, часу залишиться не так і багато. Саме тому рекомендується направляти вже повний пакет. Тим більше що список є вичерпним, і додаткові папери вимагати ніхто не має права.
Другий — подача документів не туди, куди було потрібно. Це вирішується простим перенаправленням паперів в потрібну інстанцію. Зазвичай такий варіант відмови на практиці повністю виключений — неуполномоченная організація просто не прийме у вас заяву.
Третій і самий безповоротну відмову видається в тому випадку, якщо проект перепланування містить неприпустимі порушення норм. Про них написано в третьому розділі цієї статті.
Слід також знати, що будь-яке рішення може бути оскаржене та скасоване в судовому порядку, як позитивне, так і негативне.
Порядок погодження змін в квартирі «після того, як»
Набув чинності в 2005 році Житловий кодекс не залишив безлічі варіантів для способів визнання самовільної планування законною. Зараз ця процедура припускає звернення в суд. Крім заяви про визнання перепланування має право на існування слід підготувати якомога більше документів, підтверджують те, що якщо залишити речі в поточному положенні загрози життю і здоров’ю громадян, а також їхньому майну не буде.
Самим вірним кроком в цьому випадку є розробка проекту під те, що вже виконано. Якщо серйозного порушення норм у ваших діях не виявиться, то будь-яка проектна організація допоможе вам і розробить відповідну документацію. Але у випадку, коли з-за перепланування можуть виникнути серйозні проблеми, ніхто не візьметься за розробку проекту. Організація яка насмілилася видати подібного роду документацію буде нести всю відповідальність за безпеку такої конструкції.
Прикладом облаштування, з яким непросто домогтися узгодження, крім прямого порушення норм може стати просто неякісно виконана робота або недоліки конструкції. Візьмемо балконні рами з склінням. Їх можна встановити так, що при першому ж серйозному пориві вітру вся конструкція ризикує опинитися на голові у випадкових перехожих, не вчасно з’явилися під вашим балконом. Іншим прикладом невдало встановленого устаткування є блоки кондиціонерів, скидають надлишки вологи на сусідський балкон або пішохідну доріжку біля будинку.
Якщо рішення суду щодо перепланування прийнято позитивне, то в ньому вказується що це і є підстави для внесення змін в технічний паспорт та інші документи.
Проте Житловий кодекс не містить прямої заборони на погодження самовільного перебудови квартири органами місцевого самоврядування. Відповідно при наявності всіх документів, необхідних для оформлення перепланування «до того як», можна спробувати узаконити сформоване становище на своїх квадратних метрах без судових розглядів. Однак далеко не всі органи влади вирішуються на такий крок. Якщо заяву було відмовлено, не містить більш-менш конкретних обґрунтувань, то його слід додати до заяви в суд. Досить часто такі документи визнаються неправомірними, і ви не тільки отримаєте рішення про збереження житла в перевлаштованому вигляді, але й спростити процедуру отримання погодження для своїх послідовників.
Покарання за самовільні зміни житла
Виконана без узгодження перепланування може радувати власника житлоплощі дуже довго, проте всьому приходить кінець. Заздрісний сусід написав на вас заяву або таємниця відкрилася при переоформленні квартири, в будь-якому випадку вам не уникнути покарання.
Самим лояльним видом відповідальності за самовільне перепланування є штраф. Передбачений він статтею 7.21 Кодексу про Адміністративні Правопорушення. За найдрібніші зміни можна відбутися лише попередженням, а ось більш великі переобладнання і перепланування змусять розлучитися з сумою у 2,5 тисячі рублів.
У разі якщо з ваших дій має місце пошкодження чужого майна, відповідальність настане за статтею 7.17 Кпап РФ або в разі особливо великого розміру шкоди буде розглянуто як кримінально каране діяння.
Якщо ж перепланування або переобладнання здійснені в будівлях, що є пам’яткою архітектури або мають історичну цінність, то відповідальність може настати і за 7.13 статті КоАП РФ, штрафи вона передбачає на порядок вище, ніж 7.21.
Однак штрафами відповідальність винних у самовільне перепланування або перевлаштування не обмежується. У разі якщо зміни, зроблені в будинку, не можуть бути узаконені в судовому порядку, то житло має бути приведене у початковий вигляд. Робиться це за рахунок винного і силами винного. Якщо зобов’язання не виповнюється — житло може бути продано на торгах з примусовим виселенням недбайливого власника. Виручені кошти будуть спрямовані на відновлення початкового виду житлоплощі, а залишок грошей переданий виселеним людям.
На закінчення хотілося б розвінчати ще один міф: погоджувати перепланування потрібно, тільки якщо ви живете в багатоквартирному будинку і своїми діями можете заподіяти незручність сусідам. Законодавство, що регулює в цій області відносини, єдине і для одних і для інших. Отже, при будь-якій значній зміні навіть власного будинку необхідно проходити процедуру погодження та вносити відповідні відмітки в технічний паспорт свого житла.
