Автор:
Postnova
У цій статті ми розглянемо основні принципи самостійного вибору нового приватного будинку в місті. Вибір будинку в міській межі і вибір заміського котеджу — це різні поняття, для кожного з них є свої поради, але є і загальні положення. Звернемо особливу увагу на документальну частину домоволодіння.
Зміст: (приховати)
Як вибирають домаПервичные документыОсмотр домаЧто перевірити перед покупкойДокументы для сделкиДокументы після операції
Як вибирають будинку
Вибираючи будинок, варто врахувати ті мінуси, які можуть створити відчуття дискомфорту: маленькі кухні і ванні кімнати, тісні сходи і коридори, вузькі і круті сходи, недолуга планування з несучими стінами, які не передвинешь і не знесеш, витягнуті вузькі ділянки і вікна сусідів, дивляться прямо в наш двір.
Ці недоліки можна порівняти з непопулярними поверхами при виборі квартир — першим і останнім. Такі квартири хоч і з труднощами, але можна продати, залучаючи покупця заниженою вартістю порівняно з середніми поверхами. Можна впевнено говорити, що якщо в будинку є всі з перерахованих вище факторів, він все одно знайде свого покупця. Питання тільки в ціні. За цією аналогією, можна купити практично будь-який об’єкт, головним чинником виступає його вартість. Якщо вам сподобався будинок, в якому є зазначені мінуси (враховуючи, що ви не маєте сумою на купівлю ідеального для вас варіанти), добре поторгуйтесь, господарі, швидше за все, підуть на ваші умови.
Однак не всім людям сторгованная сума може компенсувати незручності. За численними спостереженнями, є загальні фактори, які визначають вибір будинку:
- широкий рівна ділянка, шириною не менше 20 м, площею не менше 6 соток
- будинок розташований в глибині двору, а не біля паркану попереду, таким чином є можливість заїзду кількох автомобілів у двір
- другий поверх повноцінний, не в мансарді, де скошені стелі і можливе розміщення лише однієї великої кімнати
- просторий передпокій не менше 10 кв. м, вітальня від 20 кв. м
- пропорційно адекватні площі будинку санвузли на кожному поверсі, причому двох типів — невеликі гостьові на першому поверсі (від 4 кв. м) і об’ємні на поверхах вище (від 10 кв. м)
- велика кухня-столова — тут переваги отримують ті, які мають вихід у внутрішній двір, а також які засклені за витринному типу
- зручна (стандартна висота сходинки — 15 см), не крута (не більше 30 градусів) і не вузька (від 1,2 м) сходи, бажано має природне освітлення через фасадні вікна
Крім того, грає роль вид з вікна, наявність по сусідству пристойних будинків, якість під’їзних шляхів, зокрема, наявність асфальту на дорозі, віддаленість від транспорту і житлових масивів, де розміщуються школи, садочки, магазини і т. д., тобто наявність розвиненої інфраструктури.
Для будинків у межах міської риси місцем розташування будинку люди часто приділяють більше уваги, ніж самому будовою. Тому що навіть якщо сім’я має машину, або навіть дві, у них можуть бути діти, бабусі та інші родичі, які проживають разом з ними, які повинні мати можливість купувати продукти, відвідувати школу або гуртки самостійно. Врешті-решт, автомобіль може іноді виходити з ладу — у всіх цих випадках потрібно буде добиратися громадським транспортом. Перш ніж дивитися будинок, знайдіть його на карті міста, і не тільки з метою визначити, як туди проїхати, але і для того, щоб розглянути, чи задовольняє місце розташування будинку вашим особистим і сімейним обставинам.
Визначившись з місцем знаходження майбутнього будинку, переходимо до його характеристикам. Найбільш затребувані будинку в межах міста — площею 150-220 кв. м. Безумовно, є бажаючі купити будинок менше або більше від зазначеної площі в залежності від сімейних обставин. Варто мати на увазі, що вдома 100-150 кв. м — які хочеться часом придбати середньостатистичного українця, як правило, не будують з нуля через невигідність такого будови (за винятком котеджних містечок). Ті, хто будує в місті з наміром продати, зводять будинок як мінімум в два поверхи (або другий поверх-мансарда). Рідше будують новий будинок невеликої площі для продажу. Тільки останнім часом, у зв’язку з економічною кризою намітилися тенденції на будівництво будинків невеликого розміру.
В даний час невеликий будинок, швидше за все, будують для себе, а потім, з якихось причин, вирішують його продати. В такому випадку настійно рекомендується дізнатися причини продажу. В наш економічно важкий час можливою причиною продажу нового, побудованого для себе, вдома може стати гостра потреба в грошах. Це може бути правдою, але іноді не всієї. Якщо власники сильно знижують ціну, варто насторожитися: можливо, в будинку є явні огріхи, які можна помітити при ретельному огляді, або ж документи на будинок не в порядку.
Якщо будинок вам сподобався і ви маєте намір проінспектувати його, то переходимо до огляду… документів. Тільки після того як ви упевнитеся, що з паперами все нормально, слід оглядати будинок більш ретельно.
Первинні документи
Які документи потрібні при первинному огляді будинку? Варто врахувати, що між укладанням попереднього договору на придбання будинку, або просто завдатком, та угодою купівлі-продажу об’єкта, як правило, пройде якийсь час (зазвичай від декількох днів до двох місяців, залежно від ступеня готовності документів). Тому набір документів для завдатку дещо відрізняється від того, з яким йдуть на вчинення правочину.
Для попереднього огляду потрібні всього три документи:
1.Право власності на будинок.
2.Технічний паспорт.
3.Право власності на землю.
А тепер розглянемо докладніше кожен з цих документів. Право власності на будинок може являти собою різні документи:
1.Договір купівлі-продажу
2.Договір дарування
3.Свідоцтво про право на спадщину
4.Свідоцтво про право власності, видане відповідними органами або судом після завершення будівництва будинку
Зазначимо, генеральна довіреність не є правом власності. Купувати на її підставі будинок, як і будь-яку іншу нерухомість, може бути небезпечно (наприклад, людина, який дав таку довіреність, може її надалі скасувати).
Як правило, в разі нового будови повинен бути четвертий (з вищевказаних) варіант права власності, однак можливі і винятки. Класичний варіант: продається земельна ділянка, на якій знаходиться будинок старої споруди, його зносять і будують новий. У цьому випадку береться дозвіл на будівництво, після будівлі будинку його вводять в експлуатацію і отримують нове право власності.
Деякі отримують право власності на підставі дозволу на реконструкцію будинку. Також право власності можна отримати і без дозволу на будівництво, коли після побудови будинок узаконюють, сплативши відповідні штрафи. Такий варіант, як і попередній, зазвичай поширюється на невеликі будинки, що будуються не з метою продажу. Ця схема отримання документів дуже клопітка і дорога, до того ж некоректна з точки зору закону, тому професійні будівельники не йдуть цим шляхом.
Вимагати дозвіл на будівництво, якщо вже є право власності, не має ніякого сенсу. Якщо примірник такого дозволу є у господарів, його можна зберегти для архіву.
Право власності може складатися з кількох окремих документів. У будь-якому випадку, цей документ має бути в обов’язковому порядку зареєстрований в Бюро Технічної Інвентаризації (БТІ), про що має свідчити прикріплене ззаду права власності витяг — витяг про реєстрацию права власності.
Перед тим, як дивитися новий будинок, обов’язково запитувати введений будинок в експлуатацію. Якщо права власності на будинок немає, то, значить, немає і введення в експлуатацію. Мається на увазі, що введений в експлуатацію будинок має дах, вікна, стелі, оштукатурений всередині, в ньому є світло та вода, а також підведено газ у разі газифікації вулиці. Між тим наявність комунікацій часто відсутній навіть при наявності введення в експлуатацію. Якщо вам кажуть, що документи на будинок не готові, але їх прискорять під продавця, уточніть, що саме мається на увазі під цим поняттям. У разі відсутності права власності на новий будинок краще всього попрощатися до часу, коли документи будуть готові.
Коли продавець обіцяє вам прискорити введення в експлуатацію, варто врахувати наступне. Якщо земля приватизована, а новий будинок поки не введений в експлуатацію, а значить, ще не має права власності, можливо передати завдаток на підставі права власності на землю. Потім власник може прискорити оформлення документів на будинок. Однак введення в експлуатацію, а потім реєстрація права власності в БТІ, плюс отримання документів на продаж займає досить багато часу. Навіть з прискоренням весь процес займе не один місяць. За цей час щось може змінитися в особистих обставин продавця або покупця, до того ж, ціни не стоять на місці: будинок буде коштувати вище або нижче спочатку домовленої ціни, і комусь із сторін ця угода буде невигідною. Тоді цей хтось захоче розірвати договір, або спровокувати його розрив, що спостерігається на практиці. У результаті одна із сторін буде мати претензії до іншої. Згідно попереднім договором, у разі його розірвання продавцем, останній повинен компенсувати суму завдатку у подвійному розмірі. У разі відмови покупця продавець має право завдаток не повертати зовсім. Але це в теорії, а на практиці буває так, що повертають одинарні задатки, якщо повертають взагалі, плюс судові позови, пошарпані нерви і маса втраченого часу.
Технічний паспорт на нове будова видається одночасно з новим правом власності. На лицьовому боці техпаспорта вказується ім’я власника (власників), ІПН і частка володіння будинком кожного. Якщо домоволодіння має незаконні споруди, то ця інформація може бути відображена у технічному паспорті (на лівій внутрішній стороні обкладинки): про це свідчить печатка про наявність таких прибудов без штампа про їх легалізацію (неважливо, гараж це або сауна). В даному випадку техпаспорт не дозволить провести операцію купівлі-продажу об’єкта. Такі будови спочатку потрібно узаконити, на що потрібен час (як мінімум місяць при прискоренні), і лише потім виставляти на продаж.
Право власності на землю може представляти собою ті ж документи, що і право власності на будинок, плюс державний акт на землю, в якому на звороті відображено план ділянки. Якщо власник особисто приватизував ділянку, це буде держакт про приватизацію. Якщо ділянка купувався, був подарований або дістався у спадок, то держакт повинен бути переоформлений на те особа, яка є власником будинку.
Важливо: якщо земельна ділянка знаходиться в стадії приватизації, то може статися, що купити його, а, отже, і дім поки не можна. Не завжди можливо зробити переуступку прав або відмовитися від розпочатої процедури приватизації. У такому разі потрібно все докладно з’ясовувати ще до передачі завдатку.
Рідкісне, але все ще зустрічається явище, — побудований на неприватизованій ділянці будинок. Зрозуміло, що в цьому разі право власності на землю буде відсутній. Разом з тим, відповідно до законів України, будувати будинок, так само як і госпспоруди, можна тільки на ділянці землі, що знаходиться у власності. З цієї ж причини при виборі ділянки під забудову слід пам’ятати, що без приватизації ділянки законним чином дозволу на будівництво отримати не вдасться.
До речі, зараз приватизувати в межах міста можна тільки ділянку до 10 соток. Якщо ділянка перевищує цей розмір, інша частина повинна перебувати в оренді у держави і оформлятися відповідним чином. Проте цей закон не працює ось уже кілька років, і приватизувати ділянку, наприклад, розміром 13 соток, оформивши 3 з них в оренду, поки зовсім неможливо.
Переконавшись, що документи в порядку, переходимо безпосередньо до самого будовою.
Огляд будинку
На що варто звернути увагу при візуальному огляді будинку? Кажучи коротко, на фундамент, стіни, вікна і дах. Якщо будинок цегляний або оздоблений штучним цеглою, зверніть увагу на кладку — по ній можна визначити, наскільки серйозно поставилися до будівництва будинку. Якщо кладка рівна, з вивіреними кутами, підібраним цеглою по відтінку і структурі, значить тут працювали знавці своєї справи.
Перевірте як влаштована система, є водоприймачів (куди повинна зливатися вода з даху).
Що стосується фундаменту, візуально його якість визначити практично неможливо, особливо, якщо він вже закритий оздоблювальними матеріалами. Тут потрібно або покластися на слова власників, або проводити дослідження, для чого фундамент доведеться розкривати, що не кожен господар дозволить зробити.
Варто дізнатися детальніше про місцевості, де розташований будинок. Якщо тут слабкі грунти, наприклад супісок, або недалеко знаходиться відкритий водойму, або ж ділянка знаходиться під ухилом, то все це вимагає монолітного стрічкового фундаменту, або монолітного поясу. Якщо майданчик під забудову, рівна з жорстким стабільним грунтом, то достатнім фундаментом може бути блочний (іноді комбінований), який можна визначити неозброєним поглядом: при наявності у фундаменті блоків, виходить або високий цоколь, або в будинку роблять цокольний поверх або підвал.
Приватні будинки з метою продажу зазвичай не будують під ключ (за винятком котеджних містечок, які спеціалізуються саме на такому виді будівництва). Стандартна схема — під чистову обробку. Це передбачає, що стіни будинку всередині оштукатурені або оброблені гіпсокартоном, плюс, як правило, вони ще отшпаклеваны.
Зверніть увагу на геометрію будинку зсередини. Стіни не повинні бути завалені, виведені під прямим кутом. Якщо виникли сумніви при візуальному огляді прикладіть правило, або довгу палицю, наявність щілин між правилом і стіною говорить про те, що стіни зроблені не якісно. Все це, звичайно, можна вирівняти, однак сильні зазори шпаклівкою не виведеш, їх потрібно штукатурити заново.
У випадку з гіпсокартоном слід переконатися, що він поставлений під прямим кутом і ніде не завалений. Для перевірки (при відсутності прямокутника) можна скористатися будь-яким предметом з прямим кутом, наприклад книгою. Варто перевірити прямий кут між стіною і стелею.
Вікна і двері повинні бути на однаковій глибині, причому як зовні, так і всередині. Якщо дах покритий металочерепицею або шифером не повинні проглядатися щілини на стиках, поздовжні і поперечні шви не повинні бути видні. Якщо покрівля м’яка, то встаньте обличчям до будинку, у напрямку від жолоба до конька, щоб переконатися, що на даху немає горбів. Рівна покрівля говорить про те, що крокви встановлені правильно і обрешітка набрана якісно.
Якщо ви дуже ретельно підходите до вибору будинку, варто запросити фахівців для його огляду на предмет відповідності стандартам будівництва.
Для складання попереднього договору, крім вищевказаних документів на будинок і землю, продавцю необхідно взяти довідку у квартального комітету про склад сім’ї, засвідчену в райвиконкомі. Також потрібні паспорта та ІПН покупців і продавців. Під час передачі завдатку якщо продавець або покупець перебуває у шлюбі, потрібно його згоду шлюбного супутника.
Що перевірити по електриці
У будинку під чистову обробку електрична проводка вже розлучена. Якісна проводка робиться з багатожильного мідного проводу або кабелю. Під гіпсокартон провід для безпеки поміщають усередині спеціальної гофрованої труби.
Варто звернути увагу на кількість розеток. Нерідко в нових будинках можна спостерігати таку картину: великі кімнати, в яких… одна-дві розетки. Тепер підрахуйте, скільки коштуватиме фактично заново зробити проводку, враховуючи, що ситуація з розетками повториться у всіх кімнатах будинку. Якщо силовий кабель заведений в «коробочку», і від нього можливо зробити розводку по всій кімнаті, потрібно руйнувати стіни і потім шпаклювати їх заново, а у випадку з гіпсокартоном — знімати його. Іноді можна побачити і суперекономний варіант — проводи в жолобках або за типом подовжувача, але це не професійно і не функціонально.
Необхідно проконтролювати наявність схеми підключення автоматів в електролічильнику по поверхах і кімнатах окремо (детальна схема зазвичай поміщається на внутрішню сторону дверцят лічильника).
Якщо будинок, на вашу думку, побудований добротно, але ви помітили недоліки і недоробки в первинній обробці, не поспішайте відмовлятися від свого вибору. Підрахуйте, у що виллються витрати на усунення дефектів, і торгуйтеся з власниками.
Перевірити перед покупкою
Перед купівлею будинку варто приїхати до нього ще раз з метою оглянути, як працюють комунікації. Нехай вам продемонструють, як вмикається котел і колонка, вода, як функціонують теплі підлоги при їх наявності.
Поцікавтеся у покупця у разі наявності зливної ями де і як вона влаштована, щоб знати, як її експлуатувати. Перевірте наявність всіх приладів і обладнання, про який було домовлено на завдаток, наприклад, батареї, сантехніки, котла тієї марки, яка була спочатку, меблі, якщо вона повинна залишатися. Іноді власники можуть підмінити або забрати перед або відразу після продажу будинку, тому потрібно бути уважним.
Газовий і електричний лічильники будуть перевіряти перед продажем будинку відповідні органи, які після цього видадуть документ про відсутність заборгованостей. Ці довідки негласно свідчать про те, що прилади встановлені правильно і працюють справно.
Документи для угоди
Документи для оформлення договору купівлі-продажу збираються після укладення попереднього договору на придбання будинку. Як правило, це робиться силами продавця. В Україні часто змінюються законодавчі акти. Безумовно, нотаріус, який буде оформляти угоду, повинен дати точний перелік документів для угоди, але знову-таки може спрацювати людський фактор і якийсь важливий пункт буде не врахований.
Перелік документів для угоди складається з дев’яти пунктів:
1.Право власності на будинок
2.Технічний паспорт
3.Право власності на землю
4.Витяг з реєстру права власності — довідка БТІ на продаж (у кінці документа повинно стояти призначення: для продаж)
5.Довідка про склад сім’ї (береться у квартального комітету, потім обов’язково засвідчується в райвиконкомі), термін її дії уточнюється у конкретного нотаріуса (від трьох днів до одного місяця), в ній не повинно бути прописано неповнолітніх, у противному разі нотаріус відмовить в угоді. Хоча закон про те, що прописані діти повинні отримувати дозвіл опікунської ради на продаж нерухомості, вже давно скасований, на практиці нотаріуси відмовляються робити операцію, поки неповнолітні не будуть виписані. Більше того, бажано, щоб до моменту угоди з будинку були виписані всі особи.
6.а) Якщо земля приватизована, необхідна її оцінка, яку проводять незалежні оцінювачі. Дізнайтеся у нотаріуса, який буде здійснювати операцію, які документи по землі будуть потрібні саме йому. Єдиного стандарту в цьому відношенні ніхто не дотримується. Однозначно потрібна експертна оцінка вартості землі, на розсуд нотаріуса — з рецензією або без неї, іноді вимагають ще нормативну оцінку землі.
б) Якщо земля не приватизована, потрібно взяти в Земельних ресурсах довідку, що підтверджує цей факт.
7.Довідка про обмеження та обтяження земельної ділянки (береться тільки для приватизованої землі в день угоди, не заздалегідь)
8.Паспорта, ІПН всіх покупців і продавців (необхідно перевірити дату вклейки фотографії — у 25 та 45 років, в іншому випадку паспорт вважається недійсним і угода не відбудеться). У разі продажу/купівлі будинку особами, які перебувають у шлюбі, необхідна згода дружини/га, яке дається у нотаріуса при наданні документів, що засвідчують особу (заздалегідь або в день угоди)
9.Довідки про відсутність комунальних заборгованостей (у разі їх підключення) — не перевіряються нотаріусом, потрібні тільки для покупця
Додатково потрібно взяти з собою попередній договір, щоб уникнути будь-яких недомовок, де вже обумовлені всі умови угоди.
Документи після операції
Після операції на руках у покупця залишаються договори купівлі-продажу на будинок та землю, техпаспорт і нотаріально завірені ксерокопії прав власності (для оформлення в комунальних службах і прописки). Крім того, нотаріус прикріплює до договору купівлі-продажу будинку первинну реєстрацію права власності на будинок (правочин).
Оформивши документи з придбання будинку у нотаріуса, ви стаєте власником купленої нерухомості (власником земельної ділянки стають тільки після держреєстрації). Проте якщо право власності не зареєструвати у відповідних органах, розпоряджатися майном, тобто продавати, дарувати, закладати, власник не зможе.
Договір купівлі-продажу на будинок, його ксерокопію і техпаспорт необхідно здати на реєстрацію в БТІ. Оригінали документів можна буде забрати через місяць. До цього терміну на руках буде їх нотаріально-завірена ксерокопія.
Договір купівлі-продажу землі необхідно реєструвати в Земельних ресурсах. 1 травня в Україні набуде чинності новий закон, згідно з яким не буде потреби після покупки ділянки переоформляти його заново, що потребує досить багато часу (від шести місяців до двох років), тобто відтепер не потрібно буде отримувати новий держакт на землю. При купівлі нотаріус повинен буде робити відмітку на наявному держакті. Між тим схема нового закону ще повністю не відпрацьована, все потрібно буде уточнювати на місці.
Вдалого придбання!
