Автор:
Postnova
На що звертати увагу в першу чергу при виборі будинку не нової споруди? У цьому питанні немає маловажних деталей. Має значення буквально все: і дах, і стіни, і підлогу. Насправді, в новому будинку можна знайти досить вад за всіма параметрами, і саме тому важливо розуміти, наскільки ті чи інші серйозні недоліки.
Зміст: (приховати)
Будинок старої постройкиОсмотр домаПодвалСтеныКрышаШиферЧерепица і железоСовременные материалыКоммуникацииВодаКанализацияотоплениеэлектричествосчетчикиизучаем техпаспорт
Будинок старої споруди
Відразу обмовимося, що під поняттям «стара споруда» в цій статті мається на увазі будинок, побудований більше 20 років тому. По-перше, в ті роки далеко не всі дотримувалися технології будівництва. По-друге, багато використовували при будівництві і обробці будинку ті матеріали, які змогли дістати через дефіцит, тому говорити про якість і нормах відповідності часто не доводиться. Зрештою уявлення про житло було інше, зокрема планування: в Україні переважно будували будинки з безліччю із сучасної точки зору «нетямущих» кімнат: або з безліччю прохідних або з маленькими спальнями площею 5-7 м2 з входом з кімнат побільше.
Вибирати будинок старої споруди, виміряючи геометрію кутів або перевіряючи рівність стін, не має особливого сенсу, так як в більшості з них, якщо не проводився капітальний ремонт, стіни будуть все одно завалені, а кути далекі від 90 градусів. При огляді такого будинку варто більше уваги приділити зовнішньому вигляду будинку як такого, наявності комунікацій і можливості що-небудь змінити або доповнити при необхідності.
Стандартна площа приватного будинку, яка затребувана більшістю покупців, особливо в кризу, 80-100 м2. Така площа підійде для великої родини, в той же час вона не вимагає особливих зусиль, щоб її прибрати і опалити. Ця площа більше, ніж стандартна трикімнатна квартира. До того ж, якщо сім’я збільшується, будинок можна візуально розділити і навіть зробити окремий вхід.
Огляд будинку
При виборі будинку спочатку варто оглянути будинок зовні, потім ділянку і лише потім переходити до перегляду будинку зсередини. При зовнішньому огляді приділіть увагу стін і даху.
Можна не сумніватися, що практично будь-який будинок старої споруди має тріщини, особливо шлаколітой. У місці прибудови до будинку тріщини є, як правило, завжди. Добротний господар їх нейтралізує, так що можна буде побачити тільки сліди їх наявності в минулому. Якщо фасад оздоблений чим-небудь, наприклад, сайдингом або пінопластом, то, зрозуміло, тріщин ви не побачите, навіть якщо вони є. Але якщо ви і побачили тріщину, або сліди від неї, не варто поспішати робити висновки, дізнайтеся причину її появи, можливо, ця тріщина давня, що з’явилася в результаті осідання фундаменту. У такому випадку вона не небезпечна, але її необхідно закрити. Якщо ж будинок побудований недавно і тріщини пішли по новій облицюванні, то тоді це означає, що будинок продовжує давати просідання та тріщини можуть з’явитися і в подальшому.
Підвал
Часто дають тріщину будинки, які знаходяться на нестійкому ґрунті, де близько розташовані підгрунтові води. Такі будинки можуть перебувати недалеко від водойм, а також там, де грунт піддається механічному втручання, наприклад при будівництві метро.
Приміром, у Дніпропетровську багато будинків споконвічно будувалися на стабільній ґрунті, але коли в місті почали будувати метро, шари грунту змістилися, так що вода прийшла дуже близько, причому і на височини. Про наявність вологи свідчать підвали. Звичайно навесні і восени вони затоплюються: у кого-то на штик лопати, а у кого-то і по коліно. У спекотну погоду підвали висихають, так що визначити в цей час, подтапливаемая територія знаходження будинку, неможливо. Буває, будинки розташовані в 30 м один від одного, і в одному домі вода в підвалі «стоїть», а в іншому немає. Для вирішення відводу води влади роблять дренажі, але далеко не скрізь.
Близько розташовані грунтові води не дають прижитися багатьом рослинам, наприклад черешні, або деяких овочів, які гниють від великої кількості вологи. Якщо в будинку немає льоху взагалі, значить, він, швидше за все, засипаний через його повної непридатності через наявність ґрунтових вод. Якщо на ділянці ростуть очерет — це вірна ознака близького розташування води. Часто буває, що на землі з близькими грунтовими водами неможливо зробити вигрібну дренажну яму, або вона надто швидко заповнюється, тому що її доводиться часто викачувати.
Таким чином, купувати такий будинок чи ні — особисте рішення кожного.
Стіни
Більша частина побудованих в період 50-70-х років — це шлаколітие, або шлакобитные будинку. Технологія їх спорудження така: по периметру будинку робилася дерев’яна опалубка по висоті стін будинку, всередину заливався шлак з бетоном, після висихання моноліту опалубка знімалася. Сліди від опалубки можна знайти на закритому фасаді такого будинку: вони помітні у вигляді горбків, що повторюються на відстані ширини дошки.
Переваги:
- теплий взимку, прохолодно влітку;
- міцні стіни, довговічність в експлуатації;
- просто і недорого доглядати за первісним фасадом (досить, якщо за будинком доглядали з початку споруди, його періодично білити).
Недоліки:
- необхідність регулярного догляду за первісним фасадом (в іншому випадку швидко приходить в непридатність, обсипається);
- шкідливий матеріал з екологічної точки зору (шлак містить шкідливі домішки, сполуки вапна і сірки).
Цегла (особливо червоний) завжди вважався найкращим матеріалом для будівництва будинків. Теплим можна назвати будинок, тільки якщо він побудований в середній смузі як мінімум в два цегли.
Переваги:
- міцна і довговічна конструкція, не боїться опадів і ударів;
- не вимагає додаткового догляду за фасадом (у разі якісної кладки);
- екологічно чистий матеріал;
- тривалий термін експлуатації.
Недоліки:
- висока теплопровідність, втрата тепла через «містки холоду» (до 30%);
- більш дорогий (при покупці) в порівнянні з будинками з інших матеріалів.
Чимало будинків, особливо споруди після 1980-х років, в Україні будувалося з шлакоблоку. Шлакоблочний будинок розшивали, було модним робити поверх стін «шубу». Також можна побачити побілені будинку з шлакоблоку.
Переваги:
- міцні, міцні стіни;
- довгий термін експлуатації.
Недоліки:
- вимагає доброго утеплення (50-100 мм мінераловатного утеплювача, залежно від кліматичної зони);
- без утеплення холодний взимку і швидко нагрівається влітку.
До початку 80-х років минулого століття в Україні двоповерхові будинки дозволяли будувати далеко не всім. Тому будували цокольний (перший) поверх, де висота стель становила 2,20-2,30 м (стандартна висота стель у квартирі 2,50 м). Таким чином, в країні є чимало будинків, переважно шлаколітих, які побудовані за таким типом і мають низькі стелі на першому поверсі. Хтось заглиблюється в землю, досягаючи стандартної висоти, хтось просто робить на першому поверсі кухню і зону відпочинку. Другий поверх будували з більш високими стелями, висотою 2,80-3 м.
Глинобитний, або саманний, тип будинків, коли змішували глину із соломою, характерний для будівлі з початку минулого століття. В даний час такі будинки практично не будуються. Дуже популярним був такий матеріал в сільській місцевості. Як правило, такі будинки щорічно білять. З кожним роком саманний будинок приходить в непридатність.
Варто врахувати, що, як правило, глинобитні будинки у нашій території були побудовані досить давно, а термін їх експлуатації не такий вже й тривалий. Кажучи відверто, саманний будинок, побудований 60-70 років тому, давно віджив своє. За великим рахунком, такі будинки продаються як безкоштовний додаток до ділянок під забудову. Не варто витрачати гроші на його покупку, якщо ви плануєте жити в будинку довго і ростити в ньому дітей і онуків.
Переваги:
- екологічно чистий матеріал;
- відмінно зберігає тепло взимку і прохолоду влітку;
- простий і дешевий в догляді за первісним фасадом.
Недоліки:
- недовговічна, при відсутності догляду нетривка конструкція;
- складності при ремонтних роботах усередині приміщення (зважаючи на відсутність зчеплення з сучасними матеріалами);
- труднощі при переплануванні приміщення (так як конструкція нестабільна).
Часто зустрічаються глинобитні будинки, обкладені плиткою або цеглою. В такому випадку фасад вже захищений від вологи, в будинку прохолодно влітку, наче там працює кондиціонер. Також прохолодно влітку буде і в тих будинках, де стіни зроблені з будь-якого матеріалу, а зсередини будинок оброблений замість штукатурки саманом. Це досить товстий шар глини, змішаної з соломою (шириною 20-30 см). Взимку такий будинок буде довго зберігати тепло.
Можна відзначити, що специфічний запах в глинобитному будинку практично нічим не можна вивести, особливо якщо в такому будинку жили літні або хворі люди. У разі заселення в кращому випадку необхідно буде ретельно отшпаклевать стіни, а то і змінювати і підлоги і столярку. Причому в шпаклівку додаються спеціальні домішки, які забезпечують зв’язку глини із шпаклівкою. Коли глинобитну стіну штукатурять, також додають у шпаклівку домішки або трохи глини, щоб штукатурка не відставала від стіни. Іноді на шпаклівці з’являються руді плями — це проступає глина. Такі місця можна зафарбувати олійною фарбою.
В принципі, будь-який будинок можна обкласти цеглою, неважливо, глинобитний він або шлаколітой. Часто господарі говорять про те, що їх будинок цегляний, хоча він тільки обкладений цеглою. Зовнішній огляд будинку не завжди може розповісти, з чого зроблені «рідні» стіни. Однак в технічному паспорті на будову цю інформацію можна прочитати. Типовий ознака того, що будинок був обкладений цеглою через роки після будівлі, глибоко «потопаючі» вікна.
Будинок обкладають цеглою з міркування збереження фасаду, а також утеплення. Буває, що його обкладають і для того, щоб приховати непривабливий вигляд фасаду, або з метою приховати явні дефекти. В останньому випадку це рідко виходить, тому що «бока» будинку вилізуть в іншому місці і буде зрозуміло, що будинок купувати не варто. Не можна однозначно заявити, що обкладений цеглою будинок купувати не варто, потрібно дивитися на будову в цілому, а також на те, як за домоволодінням доглядали.
Дах
Рекомендується піднятися на горище. Огляньте крокви і обрешетування: немає гнилих балок, не видно просвітів на даху, або патьоків. Заодно подивіться нагорі, з чого зроблена стеля, як він утеплений. Зверніть увагу на ковзани, в них не повинно бути пробілів, в іншому випадку через ці отвори на дах надходила волога у вигляді снігу і дощу.
Як правило, одноповерхові будинки старої споруди перекриті дерев’яними балками, іноді навіть шпалами, на них набивалися дранка, а потім зсередини стеля штукатурилася або обмазывался глиною, а горищні частина стелі робили з саману, або утеплювали мінватою або керамзитом. Варто зазначити, що ці матеріали справді добре зберігають тепло.
Не завжди можна візуально визначити, подивившись на стелю зсередини, текла дах раніше — господарі можуть закрити місце течі. Однак огляд горища може пролити на це світло. Якщо дах протікав тривалий час, то глина або мінвата прийшли в непридатність через вологи. Тоді просто перекриттям нового шиферу справа не обійдеться. Якщо крокви почорніли, це означає, що присутня волога, дах потрібно буде перекривати, а решетування міняти. Фактично, ці витрати вже входять у статтю капітального ремонту.
Шифер
Найпоширеніший вид покриття даху будинку старої споруди — шифер. Це відносно недорогий і довговічний матеріал. Термін його експлуатації при правильному кріпленні становить 50 років. З часом шифер тьмяніє, потім на ньому з’являється грибок, в кінці кінців починає рости зелений мох. Такий дах необов’язково повинна текти, однак її зовнішній вигляд залишає бажати кращого. Старий шифер має темно-сірий, місцями чорний колір, місцями відламаний або пошкоджений. Такий шифер довго не прослужить, через деякий час його доведеться міняти.
Не так давно стало модним шифер фарбувати, для цього потрібна спеціальна фарба, вартість якої досить висока. Якщо шифер пофарбований дешевими її аналогами, через пару років дах вигорить і облізе. Сучасні фарби не дають шиферу покриватися грибком. Стару дах можна пофарбувати, при цьому попередньо її необхідно почистити механічно. Варто врахувати, що вартість чистки і фарбування старого даху іноді перевищує вартість перекриття новим матеріалом.
Черепиця і залізо
Звичайною черепицею будинку накривали дуже давно. Цей екологічно чистий матеріал колись відмінно виглядав. Якщо пошкоджено кілька черепиць, замінити їх частково на нові, якщо немає запасних, фактично не можна, так як вони вже не виготовляються. Значить, дах потрібно буде перекривати повністю новим матеріалом.
Ще один поширений вид покрівлі старого зразка — залізо. Якщо листи своєчасно фарбувалися і укладені без порушень, то такий дах прослужить ще чимало років. Інша справа, зовнішній вигляд будинку: з залізним дахом він не завжди виглядає привабливо.
Сучасні матеріали
Перекриття будинків старої споруди сучасними матеріалами, наприклад металочерепицею або м’якою покрівлею, говорить про те, що до ремонту будинку поставилися грунтовно, і можна очікувати системного підходу господарів до стану будинку.
Комунікації
Примітно, але запитувати про наявність комунікацій, як то вода і газ, є необхідністю і в наш час прогресу: далеко не всі райони оснащені міськими водо — і газопроводами. Буває так, що газ по вулиці є, але завести його в будинок неможливо з якихось технічних причин. Поцікавтеся у місцевих жителів особливостями даного району.
Вода
При відсутності центрального водопроводу б’ють свердловини, встановлюючи водонасосні станції. З одного боку, такий будинок не залежить від водоканалу, який може перекривати періодично воду для проведення будь-яких ремонтних робіт. З іншого боку, є залежність від електромережі — у разі відсутності енергії станція воду качати не буде. Крім того, є небезпека того, що выкачиваемая вода поганої якості, або занадто жорстка, так що станеться, що купатися або прати в ній буде цілою проблемою.
Поняття «вода в будинку» і «вода на ділянці» передбачає пряме значення, тобто в останньому випадку вода у дворі, але в будинок не заведена. Відповідно, «вода з вулиці», означає, що вода не заведена навіть у двір. Аналогічно справа йде з проведенням газу і світла.
Каналізація
Центральна каналізація — це просто розкіш для приватного сектора, будинки з її наявністю дуже цінуються, оскільки далеко не у всіх центральних районах мегаполісів вона є. А навіть якщо прокладена каналізація поруч, не факт, що ви зможете отримати дозвіл на підключення до неї, до того ж це дуже дороге задоволення. В більшості своїй доведеться задовольнятися вигрібною ямою. Перевірити слова господарів щодо її глибини і ширини найчастіше неможливо. Доведеться вірити на слово.
Зливна яма повинна бути обкладена цеглою чи шлакоблоком, який поставлений не на ребро, а на торець, щоб вода могла йти в отвори. Важливо мати доступ до ями. У спецмашини-асенізатора є стандартна довжина шланга, до якої додаються рукави для подовження (наприклад 7 м плюс потрібну кількість). За кожен рукав подовження потрібно платити. Таким чином від віддаленості ями залежить вартість послуги. Якщо ямою користувалися більше 5 років, швидше за все, її потрібно буде викачувати. Періодичність визначається в залежності від умови користування.
У разі коли близько розташовані грунтові води, варіантом каналізації може стати герметична зливна яма: зараз великий вибір спеціальних ємностей, правда коштують вони недешево. Узаконювати зливну яму не потрібно.
Опалення
Рідко, але зустрічаються будинки з пічним опаленням. Зрозуміло, що вартість цього будинку буде нижче будинку, де є газовий котел. Провести в будинок газ — це досить копіткий і тривалий процес. Також вартість котла, труб, батарей і роботи складе не одну тисячу доларів (детальніше про це можна прочитати в статті «Все про газифікацію приватного будинку»). Якщо будинок опалюється електрикою, то це повинно бути узаконене. Дозвіл на електрокотел можна отримати, тільки якщо до будинку немає можливості підвести газ.
Газові котли бувають двох типів: димохідні, що вимагають окремого приміщення і потужних труб для вентиляції, і бездимохідні, які можна монтувати в коридорі або на кухні, для відведення відпрацьованих газів робиться наскрізний отвір в стіні, куди встановлюється спеціальне невелике коліно. Двоконтурний котел має на увазі, що можна водночас опалювати ним будинок і користуватися гарячою водою. Таким чином, можна заощадити на установці котла окремо, окремо газової колонки, а також ще заощадити місце.
Якщо ви захочете поміняти вже наявний в будинку котел, потрібно в обов’язковому порядку проконсультуватися у фахівців. Може статися, що не підійде пристрій розводки труб або знадобиться якесь додаткове обладнання (наприклад, розширювальний бачок).
Якщо ви бачите старий котел, який займає півкухні або стоїть в непотрібному, з вашої точки зору, місці, знайте, що сучасне обладнання в змозі усунути. Можна повісити невеликий акуратний двоконтурний котел в зручному місці. До речі, такий котел потребує електроживленні, так що якщо в місцевості перебування вдома є перебої з електрикою, то краще відмовитися від нього на користь звичайного котла. Нехай він займе більше місця, але зате завжди буде тепло. Також умільці ставлять у звичайний котел для економії циркуляційний насос, який дозволяє ефективно розподіляти тепло при невеликій температурі і економить гроші. Також потрібно знати, що теплі підлоги можливо зробити, тільки якщо є такий насос в котлі (в котлі двоконтурному він є однозначно).
Електрика
Електропроводка в будинках старої споруди, як правило, робилася в роки спорудження будинку. Якщо в будинку не проводили капітальний ремонт, отже, проводку теж не міняли. Подивіться на кількість розеток і розміщення вимикачів: якщо в кімнаті пара «високих» розеток, а вимикач розміщується на рівні плеча, то, швидше за все, така проводка робилася ще в радянський час. Заміна проводки у всьому будинку — процес трудомісткий і дорогий, так як після цього потрібно буде ще міняти всю внутрішню обробку.
В приватному секторі більше проблем з напругою в мережі. Якийсь сусід користується зварювальним апаратом, хтось підключає «козли» незаконним чином і т. д. Варто однозначно встановлювати реле напруги і дуже бажано — стабілізатор напруги. В крайньому випадку, стабілізатори повинні бути на таких чутливих до перепаду напруги приладах, як комп’ютер і котел.
Лічильники
Перед продажем будинку господареві доведеться зібрати довідки про відсутність боргів. Таким чином, електролічильник перевірить фахівець. Якщо лічильник старого зразка, його повинні замінити на новий електронний, причому поставлять його в цьому випадку на вулиці, прикріпивши до фасаду будинку, за новими правилами.
Газові лічильники вже кілька років обладнають на вулиці. Раніше дозволялося поміщати його в будинку. Газовий лічильник для видачі довідки про відсутність боргу можуть зняти і перевірити у фахівців, чи не було порушення при його експлуатації.
Міськводоканал також повинен видати довідку про відсутність заборгованості, незалежно від того, є в будинку лічильники на воду чи ні. Таким чином, дивитися лічильники при покупці будинку зайво. Важливо вимагати наявність всіх довідок на угоді. Не погоджуйтеся, якщо вам пообіцяють зробити якісь довідки після купівлі-продажу.
Вивчаємо техпаспорт
Якщо візуально будинок подобається, вивчимо його детальніше з допомогою технічного паспорта. Попросіть у господарів подивитися оригінал, зверніть увагу на дату його видачі. Якщо будинок зазнав змін за останні роки, а техпаспорт виданий дуже давно, значить, багато чого доведеться узаконювати, що займе багато часу.
По техпаспорту можна дізнатися багато чого про те, коли побудований будинок, з чого він зроблений, які комунікації в ньому є, площа будови і т. д. Проте далеко не завжди в техпаспорті вказується, наприклад, рік добудови частини будинку або дата капітального ремонту. Крім того, технік може помилитися при складанні плану, не написавши, або спотворивши, якісь параметри. Але в цілому, наведеною там інформації варто довіряти.
Отже, на першій сторінці техпаспорта вказується власник домоволодіння та частка, якою він володіє будинком.
На другій сторінці, тобто на внутрішній частині обкладинки, можна побачити, чи має домоволодіння незаконні споруди. Як видно з цього прикладу, спочатку стоїть штамп про наявність потребують узаконення будівель. Потім вказується, що ці споруди узаконені, про що свідчить круглий штамп, а також вказано документ, на підставі якого все узаконено.
На третій сторінці вказується план садиби, розташування хати щодо ділянки і сусідніх будинків. Внизу в першій колонці вказано загальний розмір ділянки. До речі, ці цифри неточні, при оформленні приватизації земельної ділянки геодезисти вымеряют точні параметри.
На п’ятій сторінці вказується план будинку з зазначенням площ усіх кімнат, а також висота стель. Жирним шрифтом виділені несучі стіни, ламати і які не можна переносити.
На шостій сторінці розміщена інформація про площі будівлі в деталях. Внизу вказана загальна площа (в даному випадку 99,8). Вище вказана площа кімнат, сума яка становить житлову площу.
Якщо будинок має більше одного поверху, або має цокольний поверх, то в техпаспорті буде вказано детально план кожного поверху із зазначенням всіх площ на кожному окремому аркуші.
На передостанній сторінці (внутрішньої частини задньої обкладинки) зазначаються характеристики будинку. У графі «рік побудови» у даному прикладі, вказано дві цифри: перша — рік побудови, друга — рік капітального ремонту та добудови будинку. Виходить, якщо навіть від будинку залишили дві стіни, а побудували 100 кв. м, в техпаспорті буде фігурувати перша дата, причому другий дати може взагалі не бути. Таким чином, хороший відреставрований будинок може бути датований початком минулого століття.
Далі вказано з чого побудований будинок: стіни, дах, підлога. Вся документація в Україні здійснюється на національному мові, тому не варто шукати тут слова «цегла» — замість цього буде «цегла» і т. п. Потім слід наявність комунікацій. Слідом вказується загальна площа будинку з урахуванням перегородок, в даному випадку 124,15 м2, що на 25 м2 більше реальної площі. Також зазначена оцінка БТІ на момент виходу техніка і відсоток зносу будинку — дані, які, по суті, покупцеві не потрібні.
ВАЖЛИВО! зараз узаконювати прибудови та споруди на не приватизованій ділянці землі дуже важко. За законом, власник будинку є лише орендарем землі, на якому знаходиться будинок. Власником ділянки є держава, яка дозволяє добудовуватися і прилаштовуватися тільки, якщо ділянка приватизована. В іншому випадку узаконення буде проходити за рішенням суду, що дорого і довго. До того ж, БТІ може не зареєструвати рішення суду, пославшись на все нові законодавчі акти, таким чином, узаконення може і не відбутися. Роки два тому процедура узаконення була куди простіше і робилася через райвиконком та відділ архітектури. До речі, видані райисполкомами раніше дозволу на забудови є на сьогоднішній день недійсними.
