Обмовимося відразу, що покупка будь-якої нерухомості – справа завжди клопітка і відповідальна. Але при покупці будинку, — саме вдома, а не квартири, — справа клопітка подвійно.
Зміст: (приховати)
Вибір будинку. Всі «ЗА» і «ПРОТИ»Перевірка стану домаПроверка стану будинку, його комунікацій і ділянки з допомогою профессионаловПроверка документації
Вибір будинку. Всі «ЗА» і «ПРОТИ»
Як правило, людина, що зважився стати власником будинку, вже зважив всі «за» і «проти», оцінив свої сили і можливості і змирився з необхідністю постійного догляду і підгортання свого майбутнього нерухомого майна. А також прилеглої до нього, майна, території. Однак тут і починається самий головний та найвідповідальніший етап – вибір будинку.
Отже, як вибирати. Припустимо, ви вже визначилися з сумою, яку ви можете дозволити собі витратити, з типом майбутнього житла (будинок у котеджному селищі, будинок в передмісті або, може бути, перебудована дача). Припустимо, ви навіть не уявляєте, яким саме повинен бути будинок і де саме ви хотіли б жити. Ось тут-то і треба тримати вухо гостро, вибираючи з безлічі запропонованих варіантів.
Отже, об’єктами вашої пильної уваги повинні стати:
Стан будинку, його комунікацій і ділянки.
- Документи і їх відповідність законодавчим нормам і правилам. Однак, як показує практика, перевірка всього перерахованого містить безліч підводних каменів. Почнемо, мабуть, з самого простого – стану будинку та його комунікацій.
- Технічний стан будинку, його комунікацій і ділянки.
Можна, звичайно, довго сперечатися, що краще: хороший будинок у поганому місці чи поганий в хорошому. Ясно одне: всі ми хочемо отримати за свої кровні якісне, надійне житло. Питання – як?
«Купив, в’їхав і живеш без турбот» — на це розраховує більшість споживачів, що купують перший будинок у своєму житті. На практиці їх мрії майже ніколи не збуваються. Будинок «під ключ», навіть ціною в 500 тис. доларів, не гарантує легкого життя. Вже в першу зиму може відключитися електрика, а слідом за ним і газовий котел. На жаль, навіть у суперсучасному новозбудованому і широко розрекламованому котеджному селищі якість може кульгати. Оскільки часто невисокий професіоналізм будівельників нерідко супроводжується банальним злодійством. «Економлять» на всіх і підрахувати витрату матеріалу складно. «Економлять» на марці бетону, утеплювачі, цеглі і на всьому іншому. Маса забудовників збільшує свій прибуток на шкоду якості. Заощадити можна скрізь — на матеріалах, робочій силі, терміни. І при цьому пустити пил в очі красивим фасадом.
Тому придбання заміського будинку навіть безпосередньо у забудовника далеко не є гарантія якості. Що вже говорити про якість приватної забудови по невідомому проектом 30-річної давності.
У будь-якому випадку, погодьтеся, було б наївним вважати, що продавець сам покаже вам всі вади. Його мета – дорожче і швидше. Тому тут є два шляхи.
Перший — ви особисто перевірити якість споруди. Другий – довіряєте перевірку фахівцям.
Самостійна перевірка стану будинку, його комунікацій і ділянки.
Перевірка стану будинку
Зрозуміло, що людей, які знаються на будівельних премудрості – меншість. При купівлі котеджу звичайний покупець основна увага зазвичай звертає на місце та ділянку, дизайн та планування будинку. У той час як основні «міни» зариті в будівельній сфері. Що ж робити людині, яка купує будинок без залучення експертів? На що дивитися, щоб скласти хоч якесь враження про якість будівництва? Існує цілий ряд надійних правил, які дозволяють перевірити стан пропонованого об’єкта нерухомості. Спробуємо їх перерахувати.
- Дивитися будинок краще навесні. Танучий сніг і грунтові води навіть самому необізнаній людині відразу покажуть, затоплений в будинку підвал і достатня гідроізоляція фундаменту. Якщо кути в підвалі сирі, це має викликати підозри.
- Огляньте горище і дах. Саме там найчастіше ховається скелет у шафі. Будинок може виглядати як цукерочка, але до горища «краса» часто не доходить. Саме там можна побачити будинок без прикрас. Навіть при самому поверхневому огляді можна легко помітити елементарні недоліки в покрівлі: вона може банально підтікати. Варто також перевірити, як укладена покрівля і наскільки правильно влаштована система водовідведення. Недоліки можуть бути легко помічені навіть недосвідченим оком по патьоків на зовнішніх стінах будинку або наявності явно незапланованих проектом вимитих водою канавок крім спеціально прокладених жолобків.
Пошкоджена система водовідведення
Неправильно встановлений канал для стоку води може призвести до пошкодження елементів фасаду, руйнування цоколя, а також передчасного зносу фундаменту.
- Зверніть увагу на те, як відкриваються двері. Якщо, що називається, зі скрипом, — будинок дав неправильну усадку.
- Перевірте також вікна. Наскільки легко вони відкриваються. Крім того, часто в камери склопакетів потрапляє волога, що також може помітити уважний око.
- Зайшовши в будинок, попросіть включити все: електрика, опалення, воду і так далі. Відмова від включення якої-небудь з систем має вас насторожити.
- Дізнайтеся схему подачі води безпосередньо в будинок. Перевірте працездатність всієї системи і її термоізоляцію, щоб взимку труби не замерзли і не полопалися. Найпростіше, що потрібно зробити насамперед — це включити котел і за півгодини торкнутися батареї у всіх кімнатах, щоб зрозуміти, скрізь доходить гаряча вода. Буває навіть, що колишні господарі просто забули на зиму злити воду в трубах – у такому разі, запуск системи опалення швидко виведе на чисту воду недобросовісних продавців, виявивши невидные оці тріщини у трубах – вони будуть протікати. Варто також перевірити наявність всіх кранів для спуску повітря в батареях – інакше цілком може виявитися, що обігрів будинку згодом все одно буде нерівномірним з причини поступового утворення в трубах повітряних пробок. Звичайно, неможливо навіть при самому ретельному огляді зрозуміти, скрізь прокладена по трубах ізоляція – не будеш же колупати дірки в стіні. Однак, практично в будь-якому будинку є місця, де труби видно у всій красі – навряд чи, якщо ізоляція відсутня там, можна очікувати її наявності у всіх інших прихованих від цікавого погляду місцях.
- Дослідіть, чи правильно зведені стіни і покладений паркет. Акуратність виконання цих робіт є лакмусовим папірцем якості будівництва взагалі. Рівність стін або підлоги легко перевірить будь-яка людина – для цього потрібно прикласти до поверхні довгу лінійку або брус. Якщо вони прилягають нещільно, і є зазори і опуклості – будівельники явно не задавалися метою зробити її ідеально рівною. Вертикальність стін і горизонтальність покладеного паркету можна визначити за допомогою нехитрого інструменту — будівельного рівня.
Перевірка геометричних параметрів стін профільним рівнем
Наявний в ньому пухирець (ватерпас) повинен перебувати рівно посередині. Якщо він «йде» до одного з країв – досліджувана поверхня нахилена в ту або іншу сторону.
- Якщо об’єкт вашої уваги – дерев’яний будинок, перевірте, як просушене дерево. Виміряти його вологість можна вологоміром.
Вологомір
Для клеєного бруса нормальна вологість становить 16%, для типового бруса або колоди — до 20%. Наявність чорноти деревини може говорити про те, що будинок не обробляється антисептиками або спеціальними складами.
- Огляньте каналізацію. Як мінімум, для цього потрібно злити великий об’єм води і подивитися, наскільки швидко вона йде. Потім візуально перевірити стан труб – на них не повинно бути вологи. Якщо ви розглядаєте варіант покупки будинку з вигрібною ямою, не погнушайтесь оглянути її. Її розміри повинні вписуватися в стандарти: довжина 2,5-3 м, ширина — 0,8-1 м, глибина — 1,5 м. Стіни вигрібної ями повинні бути викладені з цегли, каменю або бетону, і обштукатурені цементним розчином. Якщо ж для виготовлення стін були застосовані дошки, то вони повинні бути щільними, добре проконопаченными і двічі покрита бітумом. Якщо вигрібна яма заповнена майже повністю – це повинно насторожити. Можливо, причина в тому, що погано працює, чи й навіть зовсім відсутня дренажна система. У будь-якому випадку, кращим варіантом є все ж централізована каналізація, так як місцева може через якийсь час не виправдати вашу довіру. Перші кілька років вона може працювати добре, але чим більше їй років, тим частіше доводиться її відкачувати. Майте на увазі, років через 10-15 постане питання про нову вигрібній ямі або реконструкції старої. Хоча, якщо ви готові витрачати на виклик спецмашини досить пристойні гроші, то можете не звертати на це уваги.
Отже, якщо по всім перерахованим вище пунктам ваше потенційне житло задовольняє всім вашим вимогам і очікуванням, можна переходити до наступного етапу перевірки – документарному. Однак, якщо хоч щось здалося вам мало-мальськи сумнівним – не варто поспішати з укладенням угоди. Краще звернутися до фахівців-будівельників.
Перевірка стану будинку, його комунікацій і ділянки з допомогою професіоналів
По-перше, для чого це потрібно. Навіть якщо будинок сподобався вам, цілком може статися так, що знавець при найближчому розгляді легко визначить, що він перебуває в непридатному стані, і навіть укласти, що розумніше було б його знести і побудувати новий.
По-друге, тільки й суто станом будинку питання про придатність його для проживання не обмежується. Якість комунікацій – ось що найчастіше стає тим самим котом в мішку, якого важко як слід розглянути при відсутності належного досвіду і навичок.
Ось лише пара прикладів, чому все-таки краще звернутися до професіоналів. Не так давно мав місце випадок продажу будинку нібито з централізованим газовим опаленням. При включенні котла і плити покупець цілком міг упевнитися в тому, що газ в будинку наявний. Однак насправді централізований газопровід опинився просто вкопаними в землю газовими балонами. Експерт би в такій ситуації легко викрив шахраїв, оглянувши вхід газових труб в будинок.
Якщо будинок огляне експерт, він також, наприклад, без праці визначить, що димар закладений цеглою і в ньому відсутня тяга.
Огляд будинки через димар
Або ось такий окремий випадок. Запрошені експерти виявили, що при будівництві була допущена помилка: при укладанні покрівлі поклали не тією стороною гідроізоляційний матеріал.
Схема неправильного укладання елементів покрівлі
В результаті утеплювач вимок і прийшов в непридатність, крокви погнили, з’явився грибок.
Результат неправильного укладання елементів покрівлі
Якщо б господарі розщедрилися на експерта до покупки будинку, їм би не довелося заново перекривати мідний дах. Ціна питання — 50 тисяч доларів.
Як показує сумний досвід, дуже часто на несумлінність продавців житла наштовхуються покупці будинків у котеджних селищах. Рідкісний покупець має уявлення про те, як виглядає газорозподільний пункт (ГРП) і зможе виявити ознаки водо — та енергопостачання нерухомості. За розповідями ріелтерів, в одному з селищ забудовник видавав за ГРП пожежний бункер. Недосвідченим покупцям навіть не прийшло в голову перевірити його вміст, в той час як фахівець визначив би підробку на око.
Газорозподільний пункт (ГРП)
Пожежний бункер
У результаті виявили фальшивку вже тільки після того, як у селищі були розпродані всі ділянки. Два роки щасливі власники новопридбаної престижної нерухомості були змушені чекати, коли до селища, нарешті, підведуть газ.
Чому часто ми нехтуємо можливістю перевірити будинок «від» і «до» за допомогою експертів? Існує думка, що експертиза — це дорого. Але насправді послуга не так дорога в порівнянні з ціною помилки при покупці «неправильного» будинки і сумними перспективами його перебудови. Зазвичай виїзд спеціаліста, озброєного лазерною лінійкою і багатим особистим досвідом, коштує в середньому, в залежності від розмірів будинку, 100-200 доларів. Після двогодинного огляду будинку та вивчення креслень фахівець розповість багато цікавого про будинку і виявить ті недоліки, які непрофесіонал, яким, найчастіше, і є покупець, ніколи б не помітив.
Для більш поглибленої експертизи можна викликати бригаду експертів — це буде коштувати близько 5 доларів з квадратного метра котеджу. Фахівці приїдуть, збройні вологомірами, а також приладами неруйнівного контролю, що дозволяють за допомогою акустичних і електромагнітних хвиль виміряти марку бетону або напруги в арматурі.
Вологомір
У разі необхідності експерти вдадуться до «руйнівних» методів: відкопають фундамент, щоб перевірити гідроізоляцію. Повне обстеження будинку може включати навіть серію лабораторних аналізів.
Експерти відберуть зразки конструкцій, наприклад, тієї ж арматури, і видадуть вже повністю науково обґрунтований висновок про їх стан. В результаті на руки ви отримаєте детальний документ, з чітким і точним діагнозом досліджуваного об’єкта. У цьому разі відлік вартості процедури починається з позначки 700 доларів.
Звичайно, навряд чи вам в обов’язковому порядку при покупці будинку треба відкопувати фундамент і колупати стіни. Та й сумнівно, щоб продавець пішов назустріч такий вашої ініціативи: ви цілком можете відмовитися від покупки, а будинок місцями може втратити товарний вигляд. В більшості випадків цілком достатньо візуального огляду і перевірки за допомогою спеціальної апаратури. Як правило, організації, які займаються перевіркою стану конструкцій, що володіють як руйнівними, так і неруйнівними методами. Знайти координати експертів досить легко: погортайте будь-яку газету оголошень — у розділі «Будівництво. Послуги» ви обов’язково знайдете як мінімум пару пропозицій з позначкою «технічні висновки».
Можливо також проведення аналізу збереження тепла. Мета такого аналізу полягає в тому, щоб виявити можливий витік тепла, перевіривши стіни, вікна і різні місця з’єднань. Тут можливі два варіанти. Перший — експерт оцінює «утепленність» будинки візуально, спираючись на свій багаторічний будівельний досвід, і видає вам усний висновок. Результатом роботи у другому варіанті має стати документ під назвою «Енергетичний паспорт об’єкту», який видається після ретельної перевірки у відповідності з так званими Державними будівельними нормами. Здійснити такий аналіз може, в принципі, будь-яка проектна організація. Ця процедура поки не так поширена при купівлі житлових будинків, однак незабаром її збираються зробити обов’язковою при проектуванні будь-яких будівель, в тому числі, і приватних будинків.
Коротке резюме: на перевірці якості економить тільки ледачий. І скупий. Який, як відомо, платить двічі.
Перевірка документації
Документи – це наше все. Погодьтеся, було б дуже легковажним після таких титанічних зусиль і зусиль погоріти на елементарному зневагу до паперів, що підтверджує наше святе право власності на придбане житло. На жаль, труднощів на цьому етапі – не менше, і потрібно за будь-яких обставин бути у всеозброєнні.
Отже, що дивитися, куди бігти і що робити.
Список всіх документів і формулювання їх назв можуть, звичайно, відрізнятися в залежності від країни проживання. Наприклад, в «українському варіанті» можна перерахувати такі:
- Свідоцтво державної реєстрації права власності на землю;
- Свідоцтво державної реєстрації права власності на будову;
- Дозвіл на будівництво;
- Акт про введення будинку в експлуатацію;
- Згода дружини (чоловіка) на продаж будинку;
- Довідка про кількість осіб, прописаних в будинку.
Крім того, повний перелік документів може значно відрізнятися в залежності від типу житла і ділянки, від історії будинку, від шляхів виникнення приватної власності на об’єкт і т. д.
Здавалося б, точний перелік необхідних документів, які підлягають обов’язковій перевірці, завжди можна отримати в тому ж БТІ. А в разі, якщо угода про купівлю нерухомості здійснюється за допомогою ріелтора, на ній же лежить обов’язок перевірки всіх необхідних паперів. Однак золоте правило покупки нерухомості свідчить: довіряй, але перевіряй.
Отже, що потрібно зробити, щоб убезпечити себе від майбутніх проблем з правом власності:
- Вимагайте одночасного оформлення двох окремих договорів купівлі-продажу. Адже ви одночасно отримуєте і хати, і землю, на якій він знаходиться. На ринку зараз почастішали випадки шахрайства, коли після підписання документів на будинок продавець уникає оформлення земельної ділянки. А це, в свою чергу, спричиняє певні проблеми для покупця в майбутньому. Наприклад, може виявитися, що ділянка раніше був перепроданий іншій особі. В такому випадку, ви ризикуєте втратити куплений і вже облаштований будинок, оскільки ваша угода може бути визнана недійсною.
- Зверніть увагу на те, чи відповідає площа ділянки, оформленої у власність за документами, розміром наділу, що пред’являється покупцю, і перевірте, чи не намагаються вам продати землю, яка є, по суті, самозахопленням. Якщо площа документарна не відповідає дійсній – краще відмовтеся від сумнівної угоди.
- Перевірте відповідність державного акта на землю тому ділянці, який вам показують. Уважно перевірте площа ділянки, правильність його реєстрації за конкретною адресою. Таку інформацію можуть підтвердити в Управлінні земельних ресурсів.
- Переконайтеся у відсутності межових суперечок з сусідами. Для цього потрібно, по-перше, виміряти відстані від будинку до встановлених меж і звіритися з наявним планом території. По-друге, чіткі межі земельних наділів зазначені в документах, що зберігаються в Центрі земельного кадастру. У будь-якому випадку, такого роду папери на вашу вимогу повинен надати продавець, оскільки інформація про приватної власності є закритою і отримати її від державних органів може тільки він. Вам напевно не завадить для складання попередньої картини розпитати сусідів, заглянути, до голови квартального комітету або в селищна рада.
- Переконайтеся у відсутності обтяжень на житло, — таких як арешт котеджу, заставу або звернення стягнення на будинок. Подібна інформація перевіряється безпосередньо нотаріусом нотаріального реєстру і повинна бути чітко зафіксована при укладанні угоди.
- З’ясуйте історію котеджу: як проводилися і оформлялися всі попередні угоди з цією нерухомістю. Саме на цьому етапі можуть виникнути такі факти, як продаж котеджу особами, які не мають на це необхідних повноважень. Якщо у будинку (ділянки) змінилося кілька власників, треба уточнити правильність оформлення попередніх договорів купівлі-продажу: всі вони повинні бути посвідчені нотаріусом і пройти державну реєстрацію. В іншому випадку угода вважається недійсною і всі наступні за нею — теж. Усі договори купівлі-продажу зберігаються в архіві БТІ. Мається на увазі, що якщо БТІ видає дозвільні документи на продаж житла, всі попередні договори купівлі-продажу вже перевірені фахівцями бюро. Однак, на практиці бувають випадки, коли з’явилися попередні власники будинку підтверджують в суді своє право власності. Тому краще, щоб всі архівні документи були перевірені, зазвичай така можливість є у ріелторських агентств, які співпрацюють з БТІ.
- Вимагайте проектну документацію на будинок і на інженерні системи. Начебто нескладно, але в масі випадків забудовник не може її надати. Вимагати треба всі документи — договори з компаніями, встановили інженерні системи, а також сертифікати, інструкції щодо користування та гарантійні талони. Необхідно отримати і всі схеми розводки комунікацій — електрики, води, тепла, газу. Як не дивно, навіть в дорогих котеджах забудовник може не знати, де в нього проходять кабелі та труби. Незнання цього може сильно ускладнити ліквідацію можливої поломки в майбутньому: в пошуках потрібного дроту легко розламати півбудинку. Крім цього, важливо отримати технічні умови на підключення комунікацій. Якщо таких документів немає, то через деякий час може виявитися, що підключення до магістральної мережі було незаконним, після чого вас можуть від неї відключити.
- Простудіюйте техпаспорт БТІ, щоб переконатися у відсутності незаконних перепланувань, переобладнання і будівель, споруджених без дозволу.
Насправді, в залежності від типу будинку і ділянки в кожному окремому випадку можливі додаткові пункти, які підлягають обов’язковій перевірці. Наприклад, іноді навіть виникає необхідність перевірити дієздатність продавця, інакше угода може бути визнана недійсною. Можливі каверзи може відчути досвідчений ріелтор, тому в разі купівлі будинку, де ймовірність наявності таких каверз набагато вище, ніж при покупці квартири, є великий сенс довірити перевірку документів ріелторського агентства з хорошою репутацією.
Документи в порядку – беріться за операцію. І, якщо вам вдасться її провести без сучка, без задирки, ми з задоволенням привітаємо вас з новим, зручним, комфортним і правильно обраним будинком.
Увага: У даній статті наведено ціни та перелік необхідних документів на момент 2009 року.
